文献综述（或调研报告）：
1.国外房地产营销研究情况
Jerry（1980）于1980年代最早提出了4P理论，即产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、推广（Promotion）[1]。从市场营销的角度，产品是指能够提供给市场被人们使用和消费并满足人们某种需求的任何东西。价格是指顾客购买产品时的价格，最高几个取决于市场需求，最低价格则取决于成本费用。渠道是指商品从生产企业流转到消费者手上的全过程中所经历的各个环节和推动力之和。
美国西北大学劳特朋（1990）教授于1990年提出了与4P理论相对应的4C理论，即消费者（Customer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和沟通（Communication）[2]。该理论强调了消费者的需求、消费者所愿意支付的成本、为消费者提供的便利和以消费者为中心的营销沟通。同时该理论也为企业把追求客户满意度放在了第一位。
Wendell（1956）在1956年最早提出了市场细分的概念。菲利浦bull;科特勒进一步发展完善了温德尔史密斯的市场细分理论，并形成了成熟的STP理论[3]。STP理论，即市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）。市场细分是指企业根据顾客需求的差异把市场划分为一系列细分市场。目标市场选择是指在细分市场的基础上进行市场目标设定并进行目标规划。市场地位是指企业在营销过程中确定自己产品或服务在 目标市场上的竞争地位。
Don（1990）在前人研究的基础上提出了整合营销并在此基础上创立了4Rs营销理论，即关联（Relation）、反应（Reaction）、关系（Relationship）和回报（Reward）[4]。4Rs理论强调了企业要想增强市场竞争力，就必须建立与顾客之间的连接并基于整合的理念强化自身竞争优势。
Albert et. al（2019）指出客户参与和客户满意度作为客户服务公司成功的重要因素，反映出营销从商品为主导的逻辑转变为以服务为主导的逻辑[5]。Magdalena amp; Elzbieta （2019）提出为了现代通信技术发展使消费者的行为方式与使用传统营销工具时有所不同，为了成功地在房地产市场建立竞争优势，现代化的营销活动应该在社区中更广泛的应用，并提供开放的交流方式，以吸引潜在客户的注意力。可以运用虚拟行走、显示三维投影、无人机拍摄的照片、虚拟显示、开放式房屋等现代化的工具或形式来吸引客户。[6]
2.国内房地产营销研究情况
国内房地产营销的发展相对缓慢。王立（2017）中提到，早期的中国房地产市场，房地产企业一般采取生产导向的营销模式[7]。改革开放以后，单一的营销方式难以满足日渐扩大的房地产市场，房地产企业也更加关注营销模式的创新。
赵立坤（2012）中提出目前房地产营销过程中存在着一定的问题：方案销售论、低价定局论、炒作制胜论等。而解决这些问题的关键在于精细的市场调研、准确的市场细分、优秀的产品设计和诚实的销售承诺。[8]
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